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沪上新政“组合拳”发力，专家：精准纾解置换需求，撬动改善市场{活力}央广网上海8月21日消息（记者林馥榆）8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自8月21日起正式施行。新政涵盖优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项措施。
就在新政落地前夕，上海楼市刚刚交出一份“淡季不淡”的成绩单。据上海链家研究院数据，7月全市二手房成交约2.2万套，是近四年来7月成交量新高，环比受炎热天气影响有所回落，同比仍上涨约18%。价格指数连续多月回升，房源去化周期持续缩短并稳定在近三年低位。结构上，改善型成交占比持续提升，300万元至500万元二手房成交占比环比提升1.4%，1200万元以上二手房成交占比环比提升19.4%。总体来看，受高温天气影响，7月二手房市场成交、带看均有所回落，符合以往市场规律，但带看转化至签约的效率处于较高水平，市场仍保持较高韧性。
公积金变“活钱” “每年可提”实现全周期减负
此次新政在公积金领域的调整力度最大、覆盖面最广。根据《通知》，对于无公积金贷款或未办理冲还贷业务的购房者，购房提取频次由原先取得不动产权证后“五年内仅可提取一次”调整为“每个自然年可提取一次”，提取总额放宽至“不超过以自有资金支付的购房款”。提取公积金支付购房首付的范围，也由新建预售商品住房扩展至新建商品住房现房，并明确“既提又贷”，提取行为不影响后续公积金贷款额度计算。此外，提取用途进一步拓宽，可覆盖支付购房契税以及购买配套车位（库）、储藏室。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次新政对住房公积金提取政策作出的三项重要调整，显著提升了公积金使用的灵活性与覆盖面。“提取频次的放宽与用途的拓展，不仅有助于缓解购房初期的多重资金压力，也体现了公积金支持贯穿住房消费全周期的政策导向，对释放多样化、合理的住房需求具有积极作用。”
首付门槛再降低 外环外二套首付降至15%
信贷政策的调整直击改善型需求的核心关切。《通知》明确，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。调整后，上海首套住房商贷最低首付比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。
有业内人士表示，此举明显降低了改善型需求的入市门槛，尤其有利于促进外环以外新城区的大户型、高品质项目销售，同时助力职住平衡和人口合理分布。结合当前上海市场改善型需求活跃、120平方米以上户型成交占比达到近年来高位的背景，该政策有助于引导人口合理分布与职住平衡。
“真金白银”叠加补贴 打通“卖旧买新”最后一公里
为了让改善链条真正转动起来，此次新政推出了阶段性购房补贴“组合拳”。自《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在外环外购买新建商品住房并完成网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可按购买新建商品住房贷款总额的1%申请补贴，单套最高5万元。若出售的二手住房位于外环内，还可叠加享受3万元补贴。两项补贴可叠加享受，单套住房最高补贴8万元。补贴总金额2亿元，用完即止。
严跃进指出，该政策体现了上海“贷款补贴+购房补贴”的支持模式，导向明确，旨在通过财政激励打通“卖旧买新”的置换链条：既落实“以旧换新”导向，又推动核心城区老旧小户型房源释放，引导居民迁往外环以外改善居住品质，促进人口分布更均衡、市场结构更优化。
此外，《通知》还明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目。同时，以需求为导向，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。
“沪八条”新政在“金九银十”前夕落地，有望加速转化为市场热度，为下半年上海楼市的持续修复注入新动能。
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